Es
objeto del presente recurso de casación la sentencia que desestimó la demanda
interpuesta por la recurrente, en la que instaba que se declarara extinguido el
contrato de arrendamiento de la vivienda suscrito con la demandada, condenando
a ésta a que la dejara libre y a su entera disposición. La sentencia recurrida
entendió que aunque la titularidad formal del contrato de arrendamiento
correspondiera al marido fallecido de la demandada, por la fecha de celebración
del contrato, y al ser las nupcias anteriores al arrendamiento, la relación
arrendaticia se entendía constituida en favor de ambos cónyuges y para el
matrimonio, de modo que ambos consortes eran cotitulares del contrato de
arrendamiento. El TS revoca la resolución judicial impugnada por infringir la
doctrina jurisprudencial sentada en la materia, según la cual el contrato de
arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma
parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de
Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del
cónyuge titular del arrendamiento, de tal forma que no se produce tal
subrogación conforme a la normativa aplicable -art. 16 y DT Segunda de la LAU
1994-.
Tribunal
Supremo. Sala de lo Civil. Sentencia 247/2013, de 22 de abril de 2013
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
PRIMERO.-
La entidad Bretesa, SA, usufructuaria de un piso ubicado en la CALLE000, número
NUM000, de Barcelona, demandó a doña Virginia, esposa del arrendatario don Jose
Luis y ocupante, como éste, de la vivienda, mediante el ejercicio de acción de
desahucio por extinción de contrato, con la alegación de que el inmueble fue
alquilado en el año 1970 a don Jose Luis, quien falleció el 14 de junio de
2006, sin que, en el plazo de los tres meses siguientes, ninguna de las
personas legitimadas hubiera solicitado la subrogación en el arrendamiento; a
lo que se opuso la demandada con la defensa, primeramente, de que existe una
cotitularidad de ambos cónyuges sobre el arrendamiento, pues, en la fecha de la
firma del contrato, la normativa establecía importantes limitaciones a la
capacidad de obrar de la mujer casada y, por consiguiente, debe presumirse que
el contratante actuaba no sólo en nombre propio, sino también en representación
tácita de su esposa, por lo que no estamos ante un supuesto genuino de
subrogación mortis causa y, en segundo lugar, que regirá lo dispuesto en el
artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en virtud de la
Disposición Transitoria Segunda de la Ley de 1994, que sólo remite al artículo
16 de la misma en cuanto a procedimiento y orden de prelación.
Antes
de la celebración del acto de la vista, se produjo la sucesión procesal de doña
Olga en la posición de Bretesa, SA.
El
Juzgado acogió la demanda y su sentencia fue revocada en grado de apelación por
la de la Audiencia, según la cual, aunque la titularidad formal del contrato de
arrendamiento correspondiera al marido, por la fecha de celebración del
contrato, y al ser las nupcias anteriores al arrendamiento, la relación
arrendaticia se entiende constituida en favor de ambos cónyuges y para el
matrimonio, de modo que ambos consortes son cotitulares del contrato de
arrendamiento, circunstancia que se mantiene al fallecimiento de uno de ellos,
cuya posición sostenida como doctrina constante por la Sección juzgadora, que
no es incompatible con el régimen de la subrogación de los artículos 24, 58 y
concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque
las normas sobre esta materia entre cónyuges son aplicables cuando el
matrimonio es posterior al contrato de arrendamiento, y también lo es a la
entrada en vigor de la Ley 14/1975, de 2 de mayo, o siempre que no pueda
entenderse producida la existencia de una cotitularidad efectiva, no obstante
su discrepancia con la titularidad formal por la interpretación de la intención
de las partes acerca del elemento subjetivo del contrato.
La
actora ha interpuesto recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2
3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.
SEGUNDO.-
El único motivo del recurso de casación acusa la infracción del artículo 16.3,
en relación con la Disposición Transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, y aduce la presencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia de esta Sala, contenida en las SSTS de 2 de mayo de 2008 y 3 de
abril de 2009, donde se establece que no existe cotitularidad arrendaticia en
los contratos celebrados entre los cónyuges, cuando sólo uno de ellos lo ha
suscrito, porque producen efecto entre las partes contratantes y sus herederos
y el derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido de
la locación, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular
de la posición de arrendatario.
El
motivo es estimado.
Como
expone la sentencia recurrida, existía una discrepancia doctrinal y
jurisprudencial respecto a la situación jurídica del cónyuge que, casado,
formalizaba un contrato de arrendamiento para uso de vivienda, cuando el otro
esposo no lo suscribía.
La
sentencia de esta Sala de 3 de abril de 2009, citada por el recurrente,
(recurso de casación número 1200/2004 ) ha solventado estas discrepancias al
declarar, como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento,
suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los
bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos
Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa del cónyuge titular del
arrendamiento.
El
fundamento esencial de esta decisión, posteriormente reiterada, ( SSTS de 10 de
marzo de 2010 y 24 de marzo de 2011 ), se encuentra en la naturaleza del
contrato de arrendamiento, generador de derechos personales y celebrado entre
dos partes, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario y, los
derechos y obligaciones creados, afectan solo a las mismas y sus herederos.
Si
el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge
constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de
cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos
personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación
impuesto por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del
vigente artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de
1994, de manera que cabe la sustitución de una de las partes del contrato por
el óbito del titular, en aplicación de la normativa específica reguladora del
arrendamiento.
Para
que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los
requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por
remisión de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de esta Ley.
En
este caso, producido el fallecimiento del titular del arrendamiento, no se hizo
la notificación del óbito ni la petición de su subrogación por el cónyuge
viudo, sino ya transcurridos los 90 días fijados por la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, lo que impide la subrogación arrendaticia.
La
STS de 22 de mayo de 2012, respecto a la subrogación por causa de fallecimiento
del arrendatario de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU de 1964, ha
declarado lo siguiente:
<<A.
La entrada en vigor de la LAU 1994, provocó que existieran contratos de
arrendamientos urbanos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos, por lo
que el legislador con la finalidad de solventar, entre otros, los problemas
relativos a la duración de los contratos y a la subrogación en los
arrendamientos para uso de vivienda, introdujo una serie de complejas
disposiciones transitorias. En concreto la DT Segunda LAU 1994, aparece bajo la
rúbrica de <<Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985>>, en cuyos apartados A) y B),
respectivamente, se intenta dar solución a la determinación del régimen
jurídico aplicable y al modo de extinción y subrogación de estos contratos. El
apartado A) de la DT Segunda LAU 1994, remite a la LAU 1964, para la regulación
de los arrendamientos de vivienda con las modificaciones contempladas en la
propia DT.
B.
La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en
arrendamientos para uso de vivienda, regulada en nuestra legislación, ha venido
exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los
primeros, tanto la LAU 1964 como la LAU 1994 han fijado, como requisito
esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento sea una de las personas
facultadas para ello conforme a la ley. En cuanto al presupuesto objetivo, la
LAU 1964 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente
al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del
arrendatario. La actual LAU 1994, establece en el artículo 16.3 que <<el
arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del
subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso,
un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para
subrogarse>>. Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como
plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance
del artículo 16.3 LAU 1994. Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el
cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU 1994, de los requisitos
formales en ella previstos, otras valoran que, aun no cumpliendo estrictamente
las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del
arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que
no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere el artículo 16.3 LAU
1994.
Esta
Sala ha indicado en su sentencia de 29 de enero de 2009 (RC 4132/2001 ), que en
los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad
a la entrada en vigor de la LAU 1994, la DT Tercera no ha establecido ninguna
novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la
persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el
artículo 58 LAU 1964, la falta de notificación expresa del fallecimiento del
arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba
que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU 1994,
no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para
el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la DT Segunda
LAU 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de
hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3 LAU 1994.
En
aplicación de este artículo 16.3 LAU 1994 en relación a contratos de
arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia de la LAU 1964, la STS de
3 de abril de 2009 [RC 1200/2004 ] argumentó, para resolver sobre la naturaleza
común o privativa de los arrendamientos de vivienda suscritos bajo la vigencia
LAU 1964, constante la sociedad de gananciales, la necesidad de cumplir los
requerimientos formales previstos en el artículo 16.3, LAU 1964. Así declara
<<para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan
los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU, por remisión de lo prescrito en
la DT 2ª LAU >>. Posteriormente la sentencia de esta Sala de 22 de
noviembre de 2011, hizo suyos estos argumentos y declaró la extinción de un
contrato de arrendamiento celebrado en el año 1954, porque, al no formar parte
del haber ganancial, resultó que fallecido el esposo, titular del contrato, no
se había notificado expresamente al arrendador su muerte y la persona que,
estando legitimada, ejercía su derecho a subrogarse, sino transcurridos los
tres primeros meses desde el fallecimiento del titular del arrendamiento. En
definitiva, una válida subrogación exige la comunicación formal, en el plazo de
3 meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho mismo de su muerte y
de la persona que desea subrogarse, pues es muy posible que sean varias las
personas que puedan ejercer este derecho de subrogación y que de hecho lo
ejerciten, circunstancia por la que el artículo 16 LAU 1994, no solo fija un
plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y su
orden de prelación. Esta conclusión, impide que pueda considerarse que el
conocimiento del fallecimiento del arrendador y de que la vivienda está siendo
ocupada por un familiar con derecho a ejercer la subrogación, pueda ser
considerado como un consentimiento tácito a la continuación del contrato
arrendaticio.
C)
La aplicación de la anterior jurisprudencia al caso enjuiciado, exige la
estimación del recurso de casación. La Audiencia Provincial ha declarado la
validez de una subrogación, una vez entró en vigor la LAU 1994, bajo el único
argumento de que el arrendador no ha tenido conocimiento del fallecimiento del
arrendatario y de que la vivienda continuaba ocupada por quien fuera su esposa,
por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia. Esta
decisión no es conforme, con la jurisprudencia de esta Sala, que exige, para
una válida subrogación, que se cumplan los requisitos formales del artículo
16.3 LAU, a saber la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses
desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la
identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de
subrogarse>>.
TERCERO.-
Como consecuencia de lo razonado, al estimarse fundado el recurso, de
conformidad con lo establecido en el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, debe casarse la resolución recurrida en el tema concreto relativo a la
cuestión de interés casacional, para resolver sobre el caso y declarar lo que
corresponda según los términos en que se hubiere producido la contradicción
jurisprudencial.
En
el contrato de arrendamiento objeto del debate, sólo figuraba como arrendatario
el marido de la demandada, sin que ésta, a la muerte de aquél, pusiera en
conocimiento de la arrendadora tal circunstancia y su deseo de subrogarse en la
posición de su esposo, dentro del plazo y en los términos exigidos por la
legislación arrendaticia y, en consecuencia, procede revocar la sentencia
impugnada y confirmar la dictada en primera instancia, lo que supone declarar
extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda situada en la CALLE000,
número NUM000, de Barcelona, por el fallecimiento de su titular, sin que haya
lugar a declarar la subrogación de la demandada, por no haberse realizado
dentro del plazo establecido, a quien se condena a su desalojo dentro del plazo
legal, con apercibimiento de lanzamiento.
CUARTO.-
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, y como la cuestión objeto del recurso ha dado lugar a
discrepancias doctrinales, resueltas por esta sede con posterioridad a la
interposición de la demanda, no hacemos expresa imposición a ninguna de las
partes de las costas de la casación y las instancias.
Por
lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo
español.
F
A L L A M O S
Declaramos
haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal
de doña Olga contra la sentencia dictada por la Sección Decimotercera de la
Audiencia Provincial de Barcelona, en fecha de trece de octubre de dos mil
nueve, en el rollo de apelación nº 832/2008, que casamos y, en su lugar,
acordamos:
1º.-
Ratificar el fallo de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 12
de Barcelona, dictada en fecha de treinta de junio de dos mil ocho, que estimó
la demanda presentada por la representación procesal de doña Olga y declaró
extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda situada en la CALLE000,
número NUM000, NUM001, NUM001, de Barcelona y condenar a la demandada a que la
deje libre y a la entera disposición del demandante, sin imposición de costas.
2º.-
Reiterar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento
concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los
bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos
Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular
del arrendamiento.
3º.-
No hacemos expresa imposición a ninguna de las partes de las costas de la
casación y las instancias.
4º.-
Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos
y rollo en su día remitidos.
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