Arrendamientos. Desahucios.

Desahucio.

En España, el término jurídico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de la posesión de una vivienda o local mediante una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta, cualquier otro incumplimiento contractual o por ocupar la vivienda en precario).

En España, el término desahucio se utiliza para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda o local comercial por orden judicial.

El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del Juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble (si es necesario por la fuerza y cambiar la cerradura o el candado).

El dueño de una vivienda, de acuerdo con lo establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos podrá interponer una demanda de desahucio para rescindir el contrato y exigir el desalojo de la vivienda en alquiler.

Estos son los motivos por los que se puede interponer una demanda de desahucio:

1.- Falta de pago de las rentas u otras cantidades de cargo del arrendatario.

2.- Falta de pago o actualización de la fianza.

3.- Subarriendo no autorizado de la vivienda alquilada

4.- Causar daños dolosamente en la vivienda u obras no autorizadas cuando es requisito necesario el consentimiento del arrendador.

5.- Realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

6.- La vivienda ha dejado de estar destinada de forma primordial a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario.

7.- Expiración del plazo contractual.

8.- Incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato.

El Desahucio Express.

La Ley 19/2009, de 23 de noviembre que, introduce un procedimiento rápido para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente, son los denominados Desahucios Express en relación con los procesos arrendaticios aquí comentados. Lo que pretende la reforma es tratar de agilizar los procesos sobre arrendamientos y, especialmente, los relacionados con solicitud de desahucio.

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.

Si el arrendatario paga las cantidades reclamadas y las que adeude en ese momento, el secretario judicial dictará auto terminando el proceso, siempre que no hubiera sido requerido con un mes de antelación por el arrendador.

Si el arrendador no está conforme, por no darse los requisitos para la enervación, el Juez citará a las partes para la vista del art.443 LEC.

No procede la enervación si ha existido otra anterior, salvo que hubiese sido por culpa del arrendador.

La enervación llevará consigo la condena en costas al arrendatario.

La ley permite que se designe como domicilio del demandado el de la vivienda o local arrendado, lo que facilitará obligaciones de notificación.

Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

Reclamación de rentas y cantidades debidas:

El juicio verbal es el proceso fijado para reclamar las rentas o cantidades debidas sea cual fuere la cantidad, siempre que se trate de un desahucio.

El desahucio por necesidad de la vivienda

El propietario de una vivienda, tienen derecho a la rescisión del contrato de arrendamiento de la misma, cuando por estado de necesidad propio, necesite la vivienda para sí, no obstante este derecho, debe prevenirse en el contrato de arrendamiento, después de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1994, debiendo para llevar a cabo la resolución del contrato, comunicar al arrendatario de forma fehaciente la necesidad de la ocupación, y dándole un plazo suficiente para el desalojo de la misma.

Las ventajas que otorga el Desahucio Express son:

El tiempo de espera desde que el propietario hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (mediante burofax) hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno.

El propietario puede incluir en su demanda de desahucio por falta de pago o expiración de contrato su compromiso a perdonar toda o parte de la deuda y costas a cambio del desalojo voluntario. El plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes.

Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiración de contrato o reclamación de rentas o cantidades debidas, se procederá, sin más trámites, a anunciar la citación en el juzgado.

La reclamación de rentas o cantidades debidas sigue los trámites del juicio verbal sin tener que unirla a la petición de desahucio.

La sentencia de desahucio por impago o expiración de contrato fijará la fecha del lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados en la sentencia o en la fecha fijada en la citación al demandado. Antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.

http://www.jserranosabogado.es