No
tiene la consideración de causa resolutoria del contrato de arrendamiento por
cesión de una vivienda, la mera designación en la misma de un domicilio social.
Se
recurre en casación la sentencia de apelación, que a diferencia de la de
primera instancia, estimó la demanda interpuesta contra los recurrentes, de
resolución de contrato de arrendamiento, al entender que se había realizado por
la arrendataria una cesión inconsentida del inmueble a favor de la sociedad
codemandada.
El
TS declara que la sentencia impugnada, una vez constatado que no se produjo
cesión de uso del inmueble arrendado, sino que simplemente se designó como
domicilio social, ha infringido la jurisprudencia sentada por la Sala en la
materia controvertida, referida a la interpretación de los arts. 23 y ss. y 114
LAU 1964, en virtud de la cual no se considera causa resolutoria del contrato
de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de
un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real, por lo que se estima
el recurso y se confirma la sentencia de primera instancia.
TRIBUNAL
SUPREMO. Sala de lo Civil. Sentencia 681/2012, de 13 de noviembre de 2012.
FUNDAMENTOS
DE DERECHO
PRIMERO.-
Doña Delia, como propietaria de una vivienda en la CALLE000, número NUM003,
NUM000 NUM001, letra NUM002 ), de Madrid, demandó a doña Carina y la entidad
Top Gest, S.L., por los trámites del juicio ordinario, mediante el ejercicio de
acción de resolución de contrato de arrendamiento, al entender que se había
realizado, por la arrendataria, una cesión inconsentida del inmueble a favor de
la sociedad codemandada; a lo que se opusieron los litigantes pasivos, con la
alegación de que doña Carina nunca ha introducido a persona ajena en la
vivienda y la explicación de que su hijo don Vidal estableció el domicilio
social de la sociedad referida en el piso, pero sin ejercer actividad alguna,
ni su ocupación en todo o en parte, además el curso de la sociedad terminó en
el año 2000, sin embargo, por mera desidia, su denominación ha permanecido en
el buzón, sin que exista causa para la resolución del contrato.
El
Juzgado rechazó la demanda, por colegir la plena acreditación de que la
domiciliación de la sociedad en la casa objeto de locación, nunca supuso el uso
del inmueble, por lo cual no concurrieron los presupuestos de una cesión no
consentida; y su sentencia fue revocada en apelación por la de la Audiencia,
con base en que la determinación de la residencia de la entidad en el piso
arrendado había servido a la codemandada para desarrollar su ocupación, pues
tal lugar era el designado por Top Gest, S.L. en el Impuesto de Actividades
Económicas o en la Declaración Anual de Operaciones con Terceras Personas, para
concluir que, independientemente de que se desconociera el grado de actividad
de la sociedad en el domicilio, la designación del mismo no era meramente
formal.
La
demandada interpuso recurso de casación, con cobertura en el artículo 477.2 3.º
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra la sentencia de segunda instancia.
SEGUNDO.-
El único motivo del recurso acusa la infracción de los artículos 114. 2.º y
5.º, en relación con los artículos 23 y siguientes del Texto Refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, así como la doctrina jurisprudencial de
esta Sala, determinada en la sentencia de 16 de octubre de 2009 (recurso de
casación número 203/2005 ), toda vez que la adecuada interpretación y
aplicación de estas normas, según ha declarado la actual jurisprudencia de esta
Sala, para la procedencia de la resolución contractual por cesión inconsentida,
precisa una verdadera ocupación por el tercero ajeno a la relación
arrendaticia, que en el caso de sociedades consiste en el desarrollo de una
actividad y no basta con la mera designación de un domicilio social si no hay
una ocupación o aprovechamiento real.
El
motivo es estimado.
La
parte recurrente plantea una cuestión, ya resuelta en esta sede, sobre los
requisitos necesarios para apreciar la existencia de una cesión inconsentida en
un supuesto como el que ha sido objeto de este debate, con una apreciación
distinta a la de la decisión impugnada.
Como
expone la sentencia de esta Sala de 16 de octubre del 2009, dictada varios
meses antes de la decisión recurrida en casación, las Audiencias Provinciales
tenían dos tesis sobre esta temática: a) las que sostenían que era suficiente
designar un domicilio para la resolución del contrato; y b) las que exigían una
ocupación real y efectiva y que se constatase el desarrollo de una actividad.
Ante
esta dualidad el Tribunal Supremo unificó las distintas posiciones y se decantó
por la segunda, de manera que para la resolución por cesión o traspaso
inconsentidos prevista en el artículo 114 números 2.º y 5.º del referido Texto
Refundido, la jurisprudencia exige que la sociedad haya desarrollado una
actividad, sin que baste la designación como domicilio social de la vivienda o
local.
La
indicada jurisprudencia, además de la sentencia citada, ha sido seguida, entre
otras, por las SSTS de 27 de junio de 2010 y 17 de noviembre de 2011.
La
decisión de apelación ha expresado que la mera designación del domicilio del
inmueble arrendado como social, produce una serie de efectos en la relación con
terceros, que resulta ser suficiente para estimar que se ha verificado una
cesión del piso, pese a su declaración de que ““se desconoce el grado de
actividad de la sociedad codemandada en la vivienda en que es inquilina la Sra.
Carina ““, cuya conclusión no es acorde con la actual jurisprudencia, por lo
que, al no haberse probado que la vivienda hubiera sido usada, más allá de la
designación formal de un domicilio de la sociedad, no puede ser declarada la
resolución del contrato de arrendamiento.
TERCERO.-
Según el artículo 487.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando el recurso de
casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477
de este ordenamiento, si la sentencia considera fundado el recurso, además de
casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda
según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina
jurisprudencial o la contradicción o divergencia de la jurisprudencia.
Procede
reiterar, como doctrina jurisprudencial, la de que no se considera como causa
resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera
designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento
real.
CUARTO.-
De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, se imponen las costas causadas en las instancias a la
parte actora, sin que quepa hacer especial pronunciamiento respecto a las
ocasionadas en el recurso de casación.
Por
lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo
español.
FALLAMOS
Declaramos
haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal
de doña Carina y la entidad Top Gest, S.L., contra la sentencia dictada, en
fecha de diecinueve de julio de dos mil diez, por la Sección Octava de la
Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación 479/2009, y acordamos:
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